In een recente artikelenreeks in De Standaard brengt Ruben Mooijman een aantal interessante ontwikkelingen van de Vlaamse woningmarkt in beeld. Zo wijst hij op een potentiële groei van onze private huurmarkt. Voor steeds meer mensen wordt het onbetaalbaar om een eigen huis te kopen, dus meer kwalitatieve huurwoningen is een goede zaak. Het past ook binnen de trend van de jongere generaties om steeds meer te delen en minder te bezitten. Voor de eigenaars zorgen de huurinkomsten voor een interessant onbelast rendement en zijn de financieringskosten fiscaal aftrekbaar. Ook de projectontwikkelaars worden fiscaal aangemoedigd om huurappartementen te bouwen en krijgen bovendien de garantie dat deze appartementen voor minstens 18 jaar worden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK).

Maar wat zijn de fiscale voordelen voor de huurders? Krijgen zij een levenslange garantie op kwalitatieve huurwoningen of -appartementen? Is hun huurgeld voortaan geen ‘weggegooid geld’ meer? Of bestaat er een ‘woonmarkt’ die zowel betaalbaar als rendabel is voor de huurder? Wij geloven van wel. De wooncoöperatie kan volgens ons een leemte vullen tussen de private huur- en koopmarkt in Vlaanderen. Een belangrijke drijfveer van quasi elke wooncoöperatie is het realiseren en beheren van betaalbare én kwalitatieve huisvesting.

In een coöperatie worden de bewoners geen eigenaar van hun woning of appartement, maar kopen zij een aandeel van de coöperatieve vennootschap. De coöperatie wordt eigenaar van het gebouw en geeft in ruil voor het aandeel een woonrecht aan de coöperanten. Zij kunnen vervolgens huren aan kostprijs en worden betrokken in het beheer van hun woongebouw. Uiteraard moet ook een wooncoöperatie winst maken, maar in functie van betaalbaarheid zal de coöperatie geen dividend uitkeren aan de huurders en eerder een lagere huurprijs invoeren. Er blijven bij voorkeur ook reserves binnen de coöperatie in functie van  het lange termijnbeheer van het gebouw en de solvabiliteit van de wooncoöperatie.

Naast betaalbaarheid streeft de wooncoöperatie naar een maximale woonkwaliteit. Tijdens een bezoek aan Zürich waren we onder de indruk van de architectuur én de hoge woonkwaliteit van diverse coöperatieve woonprojecten. Architecten worden hier uitgedaagd om een aangenaam woonproject te creëren bovenop een tramdepot in de stad, een nieuw type appartement voor acht samenwonende alleenstaanden of koppels te ontwerpen, een extra slaapkamer als flexibele unit slim te integreren, een aantrekkelijk én gezinsvriendelijk appartementsgebouw te maken, … Tegelijk bevestigden de bewoners dat de huurprijzen effectief onder de marktprijzen lagen, wat niet enkel te danken is aan de coöperatieve aanpak (verhuren tegen kostprijs), maar ook aan het beleid van de stad. De stad reserveert binnen haar grondbeleid een deel van de stedelijke gronden om te verkopen of verpachten aan coöperaties. Aan deze indirecte steun zijn vaak verschillende voorwaarden verbonden, waardoor de stad haar beleid kan realiseren.

En deze aanpak werkt. Waar woningen of appartementen in Vlaanderen steeds kleinere oppervlaktes krijgen, zijn deze van de Genossenschaften in Zürich eerder groter geworden. In de jaren ’50 - ’70 bouwden zij relatief kleine appartementen, maar vandaag beseffen zij heel goed dat deze niet meer voldoen aan het hedendaags wooncomfort. Zo durven enkele Zwitsere coöperaties te kiezen voor gezinsvriendelijke appartementen met een extra ruime inkomhal waar voldoende plek is voor de buggy of de rolschaatsen, met een afsluitbare tussenruimte tussen de living en de kinderslaapkamers in functie van voldoende geluidsisolatie, met een woningbreed terras waar kinderen ook kunnen spelen, een extra te huren berging op de gang, of een extra slaapkamer die voor een jaar kan gehuurd worden voor de tiener die eigenlijk al liever het huis uit is, of de grootouder die tijdelijk zorg nodig heeft. Vandaag vormen de coöperatieve huurwoningen in Zurich reeds meer dan 20% van het totale woningaanbod. In een volksreferendum van 2011 hebben de inwoners van Zürich bovendien aangegeven dat de stad mag inzetten op een aandeel tot 33 procent.

In de periode van 1919 tot 1923 heeft onze Belgische overheid ook ingezet op coöperatief wonen door interessante leningen aan te bieden aan wooncoöperaties die sociale huurwoningen realiseren. In deze korte beleidsperiode zijn een 20-tal bijzondere tuinwijken in de rand van Brussel gerealiseerd. De voorbije 100 jaar heeft de overheid haar focus verlegd naar individuele woningeigendom via diverse voordelen voor de woningeigenaars. Onze baksteen in de maag vindt hier haar oorsprong. Vandaag ziet de overheid ook een nood aan huurwoningen en introduceert zij aangepaste fiscale stimuli voor private ontwikkelaars, maar waarom worden er geen interessante voorwaarden voor wooncoöperaties gecreëerd? Of waarom reserveren onze steden geen gronden voor de coöperaties op voorwaarde van een betaalbaar huuraanbod?

De beperkte kennis omtrent wooncoöperaties is wellicht een belangrijke reden. Niettemin zijn er al enkele pioniers in Vlaanderen: Wooncoop, Oak Tree Projects en Collectief Goed tonen dat het coöperatief woonmodel ook bij ons een kans op slagen heeft. Zij realiseren sinds kort kwalitatieve én betaalbare woningen voor een divers publiek van cohousinggroepen, mensen met een beperking tot lagere inkomensgroepen. Maar er is veel meer onontgonnen potentieel. Het is nu kwestie van beleidsmakers en lefgozers te vinden die samen inzetten op meer bakstenen in de wooncoöperaties.

Auteurs: Peggy Totté & Lieve Jacobs (Artistiek directeur Architectuurwijzer & Adviseur coöperatief ondernemen Cera)

Bron: De Standaard: https://www.standaard.be/cnt/dmf20210127_98215833